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《物業(yè)承接查驗辦法》的理解和適用

2014/11/24 0:59:10      點擊:

以規(guī)范合同為依托 以保護物權(quán)為核心 以行業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向

——《物業(yè)承接查驗辦法》的理解和適用

/陳偉

物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)確定的七大基本制度之一。20101014,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定并印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》),將《條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善,增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性,明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)。《辦法》的出臺,對減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題,降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險,維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益,化解物業(yè)管理的矛盾糾紛,構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系,具有重要的現(xiàn)實意義。

一、《辦法》的法理依據(jù)

(一)規(guī)范合同行為——《辦法》是合同法原理的實際應(yīng)用

物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié),其本質(zhì)是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事法律行為,應(yīng)當堅持契約自由的合同法原則。但是,這并不意味著合同當事人的契約自由不受任何制約,國家通過法律法規(guī)規(guī)范合同行為是對契約自由的適度干預(yù),符合現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的特征和要求。《辦法》規(guī)范前期物業(yè)管理合同中的承接查驗行為,正是合同監(jiān)督管理理論的實際應(yīng)用。目前政府之所以應(yīng)當監(jiān)管物業(yè)承接查驗活動,主要基于以下兩個方面的原因:一方面,物業(yè)管理活動具有準公共性,前期物業(yè)服務(wù)合同的主體,表面上是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方,但合同的內(nèi)容、履行和結(jié)果涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的利益,對物業(yè)承接查驗這一合同行為進行規(guī)范和監(jiān)督,有利于維護社會公共利益;另一方面,在競爭性的物業(yè)服務(wù)市場中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位,迫于建設(shè)單位的選擇權(quán)壓力,物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不得不接受不公平的合同條件,前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)益失衡的情況較為普遍,其中的一個主要現(xiàn)象就是物業(yè)承接查驗活動缺失或者流于形式。因此,有必要通過規(guī)范合同行為來平衡雙方當事人的利益,以維護物業(yè)管理的市場秩序。

(二)保護業(yè)主物權(quán)——《辦法》是物權(quán)法原則的切實體現(xiàn)

物業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿,是業(yè)主物權(quán)利益的最大化;物權(quán)法的基本原則,是最大限度保護業(yè)主的物權(quán)。雖然物業(yè)承接查驗行為由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同實施,但該合同行為的結(jié)果卻與物業(yè)的主人——業(yè)主密切相關(guān)。如果離開了保護業(yè)主物權(quán)這一合同目標,前期物業(yè)管理活動無疑喪失其權(quán)利基礎(chǔ)。《辦法》之所以應(yīng)當在物業(yè)承接查驗活動中切實體現(xiàn)保護業(yè)主物權(quán)的原則,其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的現(xiàn)實難題。現(xiàn)代物業(yè)分割銷售的開發(fā)模式和建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)模式,決定了建筑物的共有物權(quán)和共同管理權(quán)必須由全體業(yè)主來行使。在前期物業(yè)管理階段,由于不具備業(yè)主大會成立的法定條件或現(xiàn)實條件,在業(yè)主共同利益代表者缺位的情況下,由建設(shè)單位(初始業(yè)主)代行業(yè)主大會的職責(zé),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,是合乎邏輯的商業(yè)慣例(雖然一直備受詬病卻難以找出替代模式);由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(初始服務(wù)者)代替業(yè)主大會的職責(zé)與建設(shè)單位共同辦理物業(yè)共有部分的承接查驗手續(xù),同樣是合理和務(wù)實的制度安排。但是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使,物業(yè)共有部分的承接查驗權(quán)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使,這種雙重被代理的角色,決定了業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的弱勢地位。因此,雖然規(guī)范建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合同行為是《辦法》的主線,但無論從權(quán)利本源出發(fā),還是從維護社會公平的角度,《辦法》都應(yīng)當以保護業(yè)主物權(quán)為最終落腳點。

(三)促進行業(yè)發(fā)展——《辦法》是《條例》理念的全面貫徹

《辦法》是《條例》的配套性政策,性質(zhì)上屬于廣義的行政管理法,是政府行使物業(yè)管理行政監(jiān)管職能、實現(xiàn)物業(yè)管理行政監(jiān)管目標的重要手段。《辦法》通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的義務(wù)和責(zé)任,通過加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導(dǎo)和協(xié)助,最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題,為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件,以促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展,體現(xiàn)了“發(fā)展為重”的理念;《辦法》通過規(guī)范物業(yè)承接查驗行為,最大限度地調(diào)和前期物業(yè)管理活動中的各種矛盾和沖突,充分平衡建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益,以維護公平的交易秩序和市場環(huán)境,體現(xiàn)了“平衡利益”的理念;《辦法》在充分認識前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的前提下,通過發(fā)揮房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)作用,依靠公權(quán)的適度介入來保護處于弱勢地位的業(yè)主的權(quán)益,體現(xiàn)了“保護弱者”的理念。因此,從這個意義上,《條例》“發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者”的立法理念,在《辦法》中得到了全面的貫徹落實。在物業(yè)承接查驗活動中,“發(fā)展為重”與“平衡利益”和“保護弱者”是相輔相成、互為因果和互為促進的共生關(guān)系。一方面,只有物業(yè)管理行業(yè)在擺脫生存困境基礎(chǔ)上得到發(fā)展壯大,只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)管理市場上處于平等締約和競價的地位,才能保證前期物業(yè)管理資源得到公平、合理和有效的配置,才能從根本上保護作為前期物業(yè)服務(wù)合同第三方的業(yè)主的利益;另一方面,只有前期物業(yè)管理活動各方的利益得以平衡,只有處于弱勢地位業(yè)主的權(quán)益得以保護,才能為物業(yè)管理的市場培育營造一個良好的法律環(huán)境,才能促進物業(yè)管理行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

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